Si on est un épargnant patient, on peut se lancer dans l’investissement en nue-propriété. On a la possibilité de déduire l’intégralité des intérêts de son prêt immobilier sur ses revenus fonciers. La plus-value de ce système de placement commence par davantage se remarquer, en raison de ses nombreux atouts. Découvrez la bonne stratégie pour pourvoir en SCPI de démembrement.

Le principe de la SCPI en nue propriété

L’achat en nue-propriété, c’est acheter un patrimoine qui a été démembré. On l’appelle démembrement de bien avec d’un côté d’usufruit et de l’autre côté la nue-propriété. Quand on a un usufruit, on a forcément un usufruitier. C’est celui qui a le pouvoir économique sur les actifs immobiliers. Il décide de comment utiliser le bien, le louer, et en percevoir les loyers. Puis, le nu propriétaire est le détenteur officiel. Mais, il ne pourra disposer pleinement de son patrimoine, percevoir les revenus, etc., qu’une fois que le contrat sera terminé. 

En fait, ce contrat a soit une durée temporaire qui est prédéterminée sur le contrat. Soit une durée qui s’éteint avec la vie du co-détenteur actif. On parle pour le deuxième cas d’un contrat viagé. 

L’achat de ces parts se fait soit directement auprès d’une société de l’immobilier (15-20 ans). Soit auprès d’un particulier, mais ce cas présente moins d’avantages en termes de fiscalité. Donc, le choix d’une société comme Primonial est privilégiée.

Avantages de l’investissement en démembrement

Cet investissement permet de prévoir des gains réguliers futurs sur le patrimoine. Ou encore de viser une plus-value importante lors de cessions de parts ultérieures. On a l’avantage d’acheter à un prix largement décoté. Ceci amplifie le rendement du placement.

Prenons le cas où un bailleur social achète l’usufruit et un particulier achète la nue-propriété. Seule le particulier bénéficie de la décote. Le taux de décote s’élève à environ 40 % pour une période de contrat de 15 ans. Ça peut monter jusqu’à 50 % si la période s’élève à 20 ans. Donc, on va acheter un appartement avec un prix avec une large décote.

Droits et obligations des deux partis

Deux partis avec des droits et obligations distincts entre en jeu dans ce type d’investissement. 

Usufruitier

L’usufruitier a l’obligation de louer le bien pendant toute la durée du contrat. Il se charge de la bonne marche des choses, sans répartition de charges. Il fait les inventaires avant et après l’utilisation des biens (mobilier pour ce cas). Il doit bien entretenir les biens temporairement. Il paie la taxe foncière, la taxe d’habilitation et toutes les réparations d’entretien. En gros, les impôts, l’IFI, les questions de fiscalité et toute la gestion lui revient sans répartition.

En effet, il a le droit d’un co-proprio sur le bien pendant ce temps. À cet effet, il peut choisir de l’habiter. Généralement, il le loue afin d’avoir les revenus des loyers. C’est la seule assurance d’un réel rendement.

Nu propriétaire

Celui-ci ne bénéficie pas des droits de jouissance du bien, surtout des loyers. L’investisseur ne peut donc pas l’occuper, sauf sur accord avec l’autre parti. Il ne paie ni taxe, ni IFI, excepté les grosses réparations. A la fin du contrat, l’investisseur aura un choix patrimonial à opérer. Qu’est-ce qu’il fait au terme du contrat puisque le plein droit sur l’habitation lui est revenu ? 

La stratégie d’investissement

La stratégie idéale est de se positionner sur des emplacements patrimoniaux à Paris. Les zones les plus appropriées en dehors de Paris pour l’acquisition sont les grandes villes de métropole :

• Bordeaux ;
• Lyon ;
• Nantes ;
• Toulouse

Ces endroits répondent au critère primordial de tension locative forte. Ceci permet au nu propriétaire à la fin du démembrement de faciliter la mise en location. Ça vous aide si vous avez pris un crédit pour l’avoir. Ou encore la vente du bien pour un bon rendement.

Quelques précautions à prendre avant d’investir

En premier, il faut se faire accompagner par un professionnel financier comme Primonial. En effet, Primonial vous permet d’optimiser votre gestion et votre réussite. C’est une marche qui n’est d’ailleurs pas plus chère que si vous le faites tout seul.

Ensuite, il faut veiller à ces points stratégiques avant l’acquisition :

• Bien choisir ses SCPI (les taux, la qualité de gestion, la diversification, etc.) ;
• Toujours comparer les prix des parts proposés avec les frais de reconstitution à faire (tenir compte des impôts également) ;
• Comparer les termes de démembrement et de fiscalité de différents SCPI ;
• Investir dans plusieurs SCPI diversifiés selon le capital disponible ;
• Faire une souscription à une assurance habitation ;
• Vérifier les bénéfices immobiliers en euros si vous traitez avec des étrangers.

Cette liste de choses à faire est non exhaustive. Rappelez-vous qu’investir dans ces actifs en immobilier, c’est avant tout une décision personnelle. Tenez compte de votre capital, de votre situation personnelle (crédit et autres) et aux contraintes. C’est pourquoi l’accompagnement d’un conseiller financier importe beaucoup.